Propriété


1.Les droits de l’accédant à la propriété en proie à des difficultés financières
2.L’insalubrité du logement loué
3.Les travaux de rénovation du logement faits par le propriétaire
4.Le problème des tapages nocturnes
5.Le problème des animaux domestiques
6.Le Diagnostique de Performance Energétique
7.Les dégradations et nuisances causés par le locataire
8.Le départ du locataire sans préavis
9.Les droits du locataire expulsé
10.Le décès du bailleur ou du locataire
11.L’avenir du logement objet d’un contrat de bail en cas de séparation
12.L’avenir du logement acquis en plein propriété en cas de séparation

1.Que peut faire un accédant à la propriété en proie à des difficultés financières ?

Il convient de s’adresser à un travailleur social ou au conseiller des accédants en difficulté du Plan Départemental d’Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées. L’accédant de bonne foi peut demander un délai de paiement afin de lui permettre de résoudre ses difficultés financières et sociales en s’adressant au Tribunal de Grande Instance.

2.Que doit faire le locataire en cas d’insalubrité du logement?

Il convient de signaler au plus vite l’insalubrité du logement au Maire de la commune. Une demande de relogement peut être adressée aux organismes H.L.M. Une aide peut être également accordée par le Centre Communal d’Action Sociale (CCAS).

3.Comment contraindre le propriétaire à effectuer des travaux de rénovation dans le logement loué?

Le propriétaire est tenu d’entretenir les locaux en état de servir selon l’usage prévu par le contrat de location et d’y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement loué. Le locataire peut donc demander au propriétaire d’assumer une réparation par lettre recommandée avec accusé de réception.

A défaut d’entente, le locataire peut saisir le Juge d’Instance en s’adressant au greffe de ce tribunal pour obtenir « une injonction de faire » ordonnant au propriétaire d’exécuter l’obligation qui lui incombe dans un délai imparti.

Sont à la charge du bailleur tous les « gros travaux » touchant au gros oeuvre, les réparations importantes des éléments d’équipement ou bien tout ce qui assure la conservation du bâtiment (toiture, étanchéité…).

4.Le problème des tapages nocturnes

Comment faire cesser le tapage nocturne des voisins?

Il convient de remédier à la situation en essayant de parler de ce problème avec les personnes responsables du tapage nocturne. Une conciliation peut y aider.

En cas d’échec, il appartient alors de porter plainte auprès du Commissariat de Police ou de la Gendarmerie.

S’il s’agit d’un logement HLM, il faut avertir l’organisme HLM.

Comment faire pour faire cesser le tapage causé par une discothèque ou un café ?

Discothèques ou cafés sont tenus de respecter la réglementation en vigueur sur les nuisances sonores et le tapage nocturne. Il convient d’essayer de régler ce problème à l’amiable avec les personnes responsables de l’établissement.

En cas d’échec ou de récidive, il appartient alors de porter plainte auprès du Commissariat de Police ou de la Gendarmerie. Cette situation est à signaler à la Mairie qui pourra prendre, compte tenu des circonstances, une mesure de fermeture.

5.Comment faire cesser les troubles causés par des animaux domestiques?

La détention d’animaux domestiques n’est pas interdite. Cependant, ils ne doivent causer à autrui aucun trouble de jouissance.

Il convient dès lors d’envoyer une lettre amiable au propriétaire des animaux pour lui rappeler les obligations qui pèsent sur lui. Il peut être fait appel à un conciliateur de justice.

6.Qu’est ce que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Le vendeur d’un bien immobilier doit désormais fournir à l’acquéreur un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le diagnostic de performance énergétique contient une information sur la quantité d’énergie consommée ou estimée pour une utilisation normale du bien immobilier (isolation, chauffage, eau chaude, climatisation), mais également des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique de l’immeuble. Valable 10 ans, il a une valeur informative.

A partir du 1er juillet 2007, un diagnostic de performance énergétique devra également être annexé à tout bail d’habitation ou commercial, et ce, qu’il s’agisse d’un nouveau bail ou du renouvellement d’un bail existant.

Attention : ce diagnostic ne concerne ni les constructions provisoires utilisées depuis moins de deux ans, ni les bâtiments industriels ou agricoles faibles consommateurs d’énergie pour le chauffage, l’eau chaude ou le refroidissement.

7.Peut-il être mis fin au contrat de bail en raison de dégradations commises dans le logement ou de nuisances causées par le locataire?

Le propriétaire doit mettre en demeure le locataire de respecter les obligations qui lui incombent, notamment en cessant tous troubles effectifs affectant le logement ou bien le voisinage.

A défaut de règlement amiable, la résiliation judiciaire du contrat de location peut être demandée pour juste motif au Tribunal d’Instance. Il sera alors mis fin au contrat.

8.Que faire si le locataire est parti sans avoir donné congès en emmenant tous ses effets personnels et en laissant le logement ouvert?

Il convient d’écrire au locataire en recommandé avec demande d’avis de réception à sa dernière adresse connue. A défaut de réponse, il faut faire dresser un état des lieux et faire constater par un huissier de justice l’absence de tout locataire dans le logement loué.

Le bail se trouve dès lors résilié de plein droit ; constat d’huissier à l’appui. Le logement se trouve ainsi libre.

Il est sans doute utile de faire constater, en référé, l’abandon du logement afin d’éviter tout contentieux futur sur la réalité de cet état.

9.Que peut faire un locataire soumis à une mesure d’expulsion ?

Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté (mise à la rue) et notamment du fait de la période de l’année considérée (hiver par exemple) ou des circonstances atmosphériques (grands froids par exemple), le délai de deux mois accordé après signification par huissier peut être prolongé par le Juge d’instance pour une durée qui ne peut être supérieure à trois mois.

10.Que se passe t-il en cas de décès du bailleur ou du locataire ?

Le contrat de location n’est pas résilié par la mort du bailleur ni par celle du preneur. Les obligations contractuelles survivent à l’identique.

Le droit au bail passe :

  • aux héritiers ou aux légataires universels ou à titre universel
  • au conjoint survivant
  • aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès
  • aux ascendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès
  • au concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à la date du décès
  • aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès

Particularités : le Pacte Civil de Solidarité (PACS)

En cas de conclusion d’un PACS, si le titulaire du bail décède, le contrat de location est transféré au bénéfice de son partenaire, pour la durée prévue dans le bail.

Attention : une augmentation du montant du loyer ne saurait être justifiée par la seule cause du décès du bailleur ou du locataire.

11.Que devient le logement objet d’un contrat de bail en cas de séparation ?

S’il s’agit d’un couple marié :

Le contrat de bail, même conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux (sauf convention contraire).

En cas de divorce ou de séparation de corps, le Juge aux Affaires Familiales peut, en considération des intérêts sociaux et familiaux, attribuer à l’un des époux le droit au bail sur le logement.

Le conjoint co-titulaire du bail est tenu solidairement du loyer jusqu’au jour de la transcription du jugement de divorce ; peu importe qu’il ait quitté les lieux avant cette date et malgré le congé délivré au bailleur.

Le jugement de divorce prend effet dans les rapports entre époux, en ce qui concerne leurs biens, dès la date d’assignation sauf s’il est demandé que l’effet du jugement soit reporté à la date où ils ont cessé de cohabiter et de collaborer. Mais celui auquel incombent à titre principal les torts de la séparation ne peut pas obtenir ce report.

S’il s’agit d’un couple non marié :

Si chaque concubin a signé le contrat de bail, chacun est tenu solidairement au paiement des loyers jusqu’à délivrance du congé au bailleur.

Si le contrat a été signé par un seul des concubins, lui seul sera titulaire du bail et donc responsable du paiement des loyers. De plus, le bailleur est tenu de donner congé au seul signataire.

Attention : le congé donné par un seul des conjoints n’a aucun effet à l’égard de l’autre, co-titulaire du droit au bail.

12.Que devient le logement acquis en pleine propriété en cas de séparation ?

S’il s’agit d’un couple marié :

Dans le cadre d’un divorce, le Juge aux Affaires Familiales peut, à titre de mesures provisoires, attribuer à l’un des époux la jouissance du logement (et du mobilier) ou partager entre eux cette jouissance.

De même, le Juge aux Affaires Familiales peut, dans le cadre des mesures définitives, si le logement appartient en propre ou personnellement à l’un des époux, le concéder à bail à l’autre conjoint d’une part, si celui-ci à la garde des enfants et d’autre part, lorsque le divorce est prononcé pour rupture de la vie commune à la demande de l’époux propriétaire.

Le jugement de divorce prend effet dans les rapports entre époux, en ce qui concerne leurs biens, dès la date d’assignation sauf s’il est demandé que l’effet du jugement soit reporté à la date où ils ont cessé de cohabiter et de collaborer. Mais celui auquel incombent à titre principal les torts de la séparation ne peut pas obtenir ce report.

S’il s’agit d’un couple non marié :

Nul n’est censé rester en indivision. Dès lors, chaque concubin peut demander à provoquer le partage. Il est alors possible de racheter sa part ou de vendre le bien.

Cependant, le Tribunal peut ordonner de surseoir au partage pour deux années au plus si une telle opération risque de porter atteinte à la valeur du bien.